“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”

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작성자 이민종 작성일25-07-03 03:56 조회8회 댓글0건

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[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
노동법 전문가인 주디 퍼지 캐나다 맥매스터대학 교수가 한국을 방문해 노란봉투법(노조법 2·3조 개정안)과 관련해 “한국은 국제노동기구(ILO) 회원국으로서 국제법과 국제노동기준을 존중해야 하는 의무와 책임이 있다”며 “‘노란봉투법’ 입법으로 결사의 자유에 한단계 다가가게 될 것”이라고 말했다.
퍼지 교수는 세계적인 노동법 전문가이면서 한국의 노동 문제에 관심이 높은 학자다. 그는 처음 대학에서 강의를 시작했을 때 1987년 한국의 노동자 대투쟁이 본인에게 많은 영향을 끼쳤다고 했다. 그는 한국의 노동운동을 보면서 자주적 노조운동이 노동법을 어떻게 변화시킬 수 있는지 보여주는 좋은 사례로 생각하며 많은 연구를 지속해왔다. 2025년 전세계 노동법연구기관들이 모인 ‘노동법연구네트워크’(LLRN)가 수여하는 노동법 연구 평생공로상 수상자로 선정됐다.
지난 27일 경향신문과의 인터뷰에서 그는 노란봉투법 통과도 중요하지만 법의 테두리 밖에 있는 불안정한 노동자들의 문제에도 관심을 기울여야 한다고 말했다. 퍼지 교수는 “노조법이 개정된다고 해도 노조가 비정규직이나 특수고용직 노동자들을 조직하지 않는다면 실질적인 변화가 일어나기 어렵다”며 “노동법은 항상 노조 운동의 요구를 따라가기 때문에 비정규직·특고 등 노동자들을 조직하는 것이 필요하다”고 말했다. 캐나다에서도 연방헌법상에는 결사의자유가 보장돼 있지만, 실제 현장에서 민간 부문 노동자들은 제대로 적용받지 못하고 있다고 했다.
비임금 노동자는 전세계적으로 빠르게 늘고 있다. 한국은 현재 프리랜서, 특고 등 비임금 노동자 수가 860만명을 넘어섰다. 캐나다도 1990년대부터 비정규직 등 불안정 노동자가 급증했다. 특히 1994년 북미자유무역협정(NAFTA) 이후 캐나다 산업이 제조업에서 서비스업 중심으로 이동하면서 그 수가 크게 증가했다.
비임금 노동자 등을 보호하기 위해 정치권과 노동계에서 논의되고 있는 ‘일하는 사람 기본법’과 관련해 퍼지 교수는 “노동법 보호를 확대하는 첫걸음이 될지, 끝이 될지 알 수 없다”고 했다. 이러한 법은 노동자를 구분하고 정의하는 문제를 내재하기 때문이다. 지금까지는 근로기준법상 ‘근로자냐, 아니냐’의 문제만 있었다면 이제는 ‘근로자냐, 근로자는 아니지만 기본법 적용을 받는 사람이냐, 그 밖이냐’ 등 경계의 문제와 법적 분쟁을 낳는다. 또 사용자들이 ‘근로자’와 맺는 근로계약 대신 이러한 기본법을 적용하는 계약을 추구할 가능성이 있다고 했다. 그는 바림직한 모델로 스웨덴의 사례를 소개하며 “스웨덴은 법이 좋아서라기보다 노조 조직률이 좋고 단체협약 적용률이 70% 이상이기 때문에 산업별 협약으로 파견, 비정규직 노동자도 보호를 받는다”고 했다.
퍼지 교수는 한국의 단체교섭 법제가 기업별 교섭을 사실상 강제하는 점을 한계로 지적했다. 그는 “노조가 잘 조직되고, 단체협약을 통해 비정규직 등을 보호하는 보텀업(bottom up) 방식이 중요하다”고 했다. 그러면서 “노동의 최저기준을 높여야 한다”며 “부문별로 광범위한 단체교섭, 산업별 단체협약을 통해 아래를 위로 올려보내는 것이 필요하다”고 강조했다.
퍼지 교수는 지난해 한국에서 시범사업을 시작한 필리핀 가사관리사에 대한 최저임금 차등적용 문제에 대해서는 “아주 기본적으로 차별”이라고 했다. 그는 “가사노동자의 상당수는 여성이고 이주노동자이기 때문에 성별과 국적에 따른 차별인게 너무 분명하다”며 “ILO의 고용상 차별금지 협약에 명백히 반한다”고 했다. 이어 “아이들에게도 자신을 돌봐주는 사람이 우리보다 가난한 나라에서 왔다는 이유로 보호하지 않아도 된다는 신호를 주는 것이기 때문에 후세대에게도 좋지 않다”며 “캐나다와 영국 등이 1990년대 많은 논쟁 끝에 이주노동자에게도 노동법을 적용하는 방향으로 이뤄져왔는데, 지금 한국의 논쟁은 이를 역행하고 퇴보시키는 흐름”이라고 했다.
민주노총이 1일 서울 중구 서울고용노동청 앞에서 폭염감시단 발족 기자회견을 하면서 폭염 휴식권 보장을 촉구하는 상징 의식을 하고 있다.
<연합뉴스>
중소벤처기업부는 하도급법을 위반한 현대케피코와 공정거래법을 위반한 교촌에프앤비를 검찰에 고발해달라고 공정거래위원회에 요청키로 했다고 1일 밝혔다.
중기부는 공정위가 검찰에 고발하지 않은 소관 법률 위반사건에 대해 중소기업에 미친 피해나 사회적 파급효과 등을 고려해 공정위에 고발 요청할 수 있다. 공정위는 중기부의 요청을 받으면 해당 사건을 검찰에 고발해야 한다.
중기부에 따르면 현대케피코는 수급 사업자와 하도급 계약을 체결하면서 서면 발급 의무를 위반했다. 현대케피코는 2020년 5월부터 2023년 5월까지 13개 수급사업자와 체결한 자동차 부품 제조용 금형 제조 위탁 계약 98건에 대해 서면을 지연해 발급하거나 납품 시기가 누락된 불완전한 서면을 발급했다. 같은 기간 16개 수급사업자에게는 목적물 수령일로부터 법정기일 60일을 초과해 하도급대금(잔금)을 지급하고 지연이자 약 2억4790만원을 지급하지 않았다.
이에 공정위는 지난해 10월 재발 방지 명령과 5400만원의 과징금 처분을 내렸다. 중기부는 현대케피코가 지속해서 서면을 지연·불완전 발급하고 잔금을 장기간 지연 지급한 점과 자동차 부품시장의 거래문화에 미치는 영향이 크다는 점 등을 고려해 고발 요청을 결정했다고 설명했다.
교촌에프앤비는 가맹점 전용 식용유를 공급하는 유통업체와 계약을 맺고도 2021년 5월 당초 약정된 캔당 유통마진을 1350원에서 0원으로 인하했다. 공정위는 협력사들이 기존 거래조건으로 얻을 수 있었던 7억원 상당의 유통마진을 잃게 됐다며 재발 방지 명령과 과징금 2억8300만원을 부과했다.
중기부는 전국에 1300여개 이상의 가맹점을 거느린 교촌에프앤비가 거래상 지위를 남용해 중소기업에 불이익을 제공하는 행위는 중소기업 보호와 사회적 신뢰를 위해 근절돼야 한다며 고발 요청을 결정했다.
중기부 관계자는“두 위반 사건의 고발 요청은 자동차 부품 제조시장의 고질적 거래 문화로부터 수급사업자의 불이익 방지와 사후 분쟁을 예방하고, 우월한 지위의 가맹본부로부터 중소기업을 보호하는 데 의미가 있다”고 말했다. 이어 “우월적 지위를 남용해 중소기업에 피해를 주거나 법을 위반하는 고질적인 불공정 행위는 엄중하게 조치할 계획”이라고 말했다.
정부가 대전 동구에 짓기로 한 ‘한국전쟁 전후 민간인 희생자 위령시설’이 10년째 첫 삽도 뜨지 못하고 있다. 사업이 지연되면서 타당성 재조사 등에 많은 시간이 소모됐고, 올해도 예산이 확보되지 않아 내년에나 착공이 가능할 것으로 전망된다. 희생자 유족들의 속은 타들어가고 있다.
29일 대전 동구에 따르면 행정안전부는 2016년 전국 공모를 통해 동구 낭월동 일대에 한국전쟁 전후 민간인 희생자 위령시설인 가칭 ‘진실과 화해의 숲’을 건립하기로 했다.
위령시설 조성지는 ‘산내 골령골’로 불리던 지역으로, 한국전쟁기 군경에 의해 희생된 민간인 수천명이 집단 암매장된 곳이다. 산 아래 골짜기를 따라 1㎞ 정도에 이르는 긴 암매장지가 있어 ‘세상에서 가장 긴 무덤’이라는 별칭도 붙었다. 희생자들은 대부분 보도연맹 사건이나 제주 4·3사건 등으로 수용된 대전형무소 수용자들이었다.
이곳에 조성되는 위령시설은 1기 진실·화해를 위한 과거사정리위원회가 한국전쟁 전후 민간인 희생자 유해 발굴과 단일 화해·위령시설 건립을 정부에 권고하면서 추진됐다. 산내 사건 희생자뿐 아니라 전국 각지에서 한국전쟁기에 희생된 민간인들을 위한 전국 단위 시설로 조성될 예정이다.
당초에는 동구가 사업 수행을 맡아 ‘산내평화역사공원’이라는 이름으로 2020년까지 위령시설을 조성할 예정이었다. 대전 동구 낭월동 일대 약 9만8000㎡의 부지에 연면적 3800㎡ 규모의 전시관과 기념탑 등을 갖춘 추모·교육 공간으로 조성한다는 계획이다.
사업이 지연되면서 완공 시점이 2024년으로 한 차례 연기됐다. 이후 설계 과정에서 물가 상승 등으로 사업비가 크게 증가하면서 사업이 또 한 번 암초를 만났다. 기획재정부로부터 사업 타당성 재조사를 받느라 2년 가까운 시간이 흘렀고, 결국 완공 시기는 2027년으로 미뤄졌다.
지난해 말 타당성 재조사가 통과돼 사업 추진은 가능해졌지만 올해는 사업 예산이 확보되지 않은 상황이다. 빨라야 내년 착공이 가능하다는 의미다.
희생자 유족들은 불안감 속에 애를 태우고 있다. 전미경 대전산내사건유족회장은 “그동안 너무 많은 세월이 흘러 고령의 유족들이 많이 세상을 떠났고, 몇 안 되는 생존 유족들은 죽기 전에 공원에 부모님 위패라도 모시는 걸 마지막 소원으로 삼고 있다”며 “유족들은 하루하루 속이 타들어가는 심정이며, 하루라도 빨리 공사가 시작돼야 안심을 할 텐데 그전까지는 정부를 믿을 수도 없고 매일 불안감에 시달릴 수밖에 없는 입장”이라고 말했다.
유족들 입장에서는 위령시설 조성으로 끝나는 문제도 아니다. 전 회장은 “정부는 위령시설을 조성한 뒤 희생자 유해를 일괄 화장해 합사하려 하는데 이는 학살의 역사를 지우려는 것에 다름 아니다”라며 “과거와 달리 지금은 유전자(DNA) 감식 기술이 발달했기 때문에 유해를 온전히 보존해 추후에라도 희생자들의 신원을 확인할 수 있게 해야 한다”고 말했다.
산내 학살지에서는 지금까지 모두 1400여구의 유해가 발굴됐다. 이들 유해는 현재 다른 지역에서 발굴된 민간인 희생자 유해와 함께 세종 추모의집에 임시 안치돼 있다. 위령시설이 완공되면 모두 4000여구의 희생자 유해가 산내평화역사공원에 안치될 예정이다.
행안부 관계자는 “타당성 재조사 결과가 지난해 말에 나와 올해 예산에는 반영되지 않았지만 조만간 설계가 마무리될 예정이며 현재 내년도 예산을 수립하고 있다”면서 “유해 일괄 합사는 확정된 계획안이 아니고 향후 유족 의견을 충분히 반영해 유해 안치 방식 등을 관계기관과 협의할 것”이라고 밝혔다.

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